Što je drugi hipotekarni zajam ili zajam za kapital kod kuće?

objasnilac

PoJay Siegel

Posljednje ažuriranje4. listopada 2020

Jedna od najmoćnijih stvari kod posjedovanja kuće je da je to imovina vs. odgovornost. Drugim riječima, kako vrijeme prolazi, cijena kuće raste naspram smanjuje. Kako se vrijednost povećava, povećava se i iznos kapitala koji imate u kući - što se može koristiti u obliku niske kamate HELOC ili zajam za nekretninu, također poznat kao a druga hipoteka. Zaronimo malo u detalje.

Što je druga hipoteka

Druga hipoteka, također poznata i kao zajam za izdavanje nekretnina, upravo je ono što naziv sugerira. Već imate hipoteku na svom domu, a sada ćete dodati drugu. Ključ druge hipoteke je kapital koji ste izgradili u svom domu. Vlasnički kapital je razlika između tržišne vrijednosti kuće i onoga što dugujete zajmodavcu. Na primjer, ako vaš dom ima tržišnu vrijednost 500 000 USD, a banci dugujete 250 000 USD, vaš kapital iznosi 250 000 USD. Imajte na umu da je glavnica kapital koji varira zbog tržišta stanova. Kada je tržište nekretnina jako, a vrijednost vaše kuće poskupi, kapital će vam porasti. Nažalost, može se dogoditi i suprotno, a kapital bi mogao pasti.

Kada vlasnik kuće treba sredstva za konsolidaciju duga, vjenčanje ili veliku kupnju poput broda ili kuće za odmor, postoji nekoliko načina osiguranja sredstava. Druga hipoteka je jedan od tih načina. Pogledajmo pobliže tu opciju.

Druga hipoteka je poput, ali ne baš kao i HELOC (domaća kreditna linija). Poput HELOC-a, i druga hipoteka koristi vaš dom kao zalog i iskorištava kapital koji ste izgradili. Razlikuju se jer je druga hipoteka zajam za određeni paušalni iznos umjesto HELOC-a, koji se, poput kreditne kartice, s vremenom može podići do unaprijed zadanog maksimalnog ograničenja.

Da bismo dali još jedan primjer, koristeći se gornjom ilustracijom, pretvarajmo se da se vaše dijete vjenčalo, a trebate 50.000 američkih dolara da platite vjenčanje i pomognete im u kupnji prvog doma. Druga hipoteka bila bi savršena opcija za vas kao vlasnika kuće jer je kamatna stopa obično nevjerojatno niska vs. druge vrste zajmova i rok može trajati od 5 do 30 godina, što može zadržati plaćanje (glavnicu i kamate) na vrlo niskom nivou ako vam je to prioritet.

Kamatna stopa na drugu hipoteku obično je viša nego na vašu prvu hipoteku, zbog većeg rizika za zajmodavca, ali niža od kamate na tipične kreditne kartice ili zajmove bez osiguranja. No, imajte na umu da ako ne vratite drugu hipoteku, možete izgubiti dom, što obično nije slučaj s kreditnim karticama ili drugim nesigurnim kreditima.

Je li se odbitna kamata na drugu hipoteku ili zajam za zakup stambenog kapitala?

Još jedan izvrstan razlog za iskorištavanje kapitala vašeg doma za drugu hipoteku (aka - zajam za kapital) je taj što kamate mogu biti oporezive. Ovdje je važna riječ "može" biti. Postoje određena pravila kojih treba biti svjestan.

Prije Zakona o poreznim rezovima i radnim mjestima (TCJA) iz 2017. godine, gotovina iz druge hipoteke ili HELOC-a mogla se koristiti u gotovo sve svrhe, a kamate bi se umanjivale za porez. Ta su se pravila promijenila 2018. godine, zajedno s TCJA. Bračni parovi mogu odbiti kamate na do 750 000 USD hipotekarnog duga ili 375 000 USD ako podnesete zasebno. Osim toga, novac zajma može se koristiti samo za "kupnju, izgradnju ili bitno poboljšanje glavnog ili drugog doma poreznog obveznika".

„Za sve koji razmišljaju o podizanju hipoteke, novi zakon nameće donju dolarsku granicu na hipoteke koje ispunjavaju uvjete za odbitak kamate na hipoteku na kuću. Počevši od 2018. godine, porezni obveznici mogu odbiti kamate samo na 750 000 USD kvalificiranih rezidencijalnih zajmova. Ograničenje je 375 000 USD za oženjenog poreznog obveznika koji podnosi zasebnu prijavu. To je manje od prethodnih ograničenja od milijun dolara, odnosno 500.000 za oženjenog poreznog obveznika koji podnosi zasebnu prijavu. Ograničenja se primjenjuju na kombinirani iznos zajmova koji se koriste za kupnju, izgradnju ili značajno poboljšanje glavnog i drugog doma poreznog obveznika. "

IR-2018-32

Kvalificirani

Razlikuje se od zajmodavca; međutim, potrebno je najmanje 620 do 650 FICO bodova kako bi se kvalificiralo za drugu hipoteku (zajam za nekretninu). Viša kreditna ocjena uvijek je bolja jer će vam omogućiti da zajmodavcu zaključate nižu moguću kamatnu stopu. Zajmodavci će također pogledati vaš omjer duga i dohotka, koji općenito mora biti niži od oko 40 do 43 posto. Na kraju, u svom ćete domu morati imati puno kapitala.

Drugi hipotekarni profesionalci

• Nema ograničenja u korištenju posuđenih sredstava, za razliku od, primjerice, zajma na fakultetu koji se mora koristiti samo za plaćanje fakulteta. Druga hipoteka omogućuje vam lak pristup velikim količinama gotovine za vjenčanja, preuređenje kuća, luda putovanja ili čak rupu u vodi u koju neprestano bacate novac (aka - čamac).
• Ovisno o zajmodavcu, možete posuditi do 85-90 posto glavnice vašeg doma. Općenito, to znači da ovom metodom možete posuditi više od mnogih drugih.
• Druge hipoteke izvrstan su način konsolidacije ostalih dugova jer su kamatne stope obično puno niže od kamatnih stopa na kreditne kartice ili zajmove. Izraz također varira od 5-30 godina, održavajući mjesečna plaćanja vrlo niskim.
• Ovisno o načinu na koji se gotovina koristi, kamate iz druge hipoteke mogu se oporezivati.

Druga hipoteka protiv

• Osigurani zajam koji koristi vaš dom kao zalog mogao bi rezultirati gubitkom doma ako ne uspijete izvršiti plaćanja.
• Kamatne stope veće su na drugu hipoteku nasuprot prva hipoteka zbog većeg rizika jer se prva vraća hipoteka.
• Ovisno o vašoj državi, treba uzeti u obzir značajne naknade i troškove zatvaranja.
• Dvije mjesečne uplate hipoteke mogu potencijalno opteretiti vaš proračun.
• Preuzimanje dodatnih dugova nikad nije dobra stvar. Minimalno će smanjiti vaš FICO rezultat.

Zaključak

Ako ste vlasnik kuće s glavnicom u svom domu, treba vam velika paušala gotovine i ne planirate prodati dom, druga hipoteka izvrsna je opcija vs. naplata kreditnih kartica ili prodaja dionica. Svakako, financijske okolnosti svih se razlikuju pa je moj savjet da razgovarate sa svojim računovođom ili financijskim savjetnikom prije donošenja bilo kakvih velikih financijskih odluka.